Jegyzetek

ERŐSSÉGEK – GYENGESÉGEK – LEHETŐSÉGEK – FENYEGETÉSEK az építőiparban

Az alábbi összeállítás a az építtetők és az ő szándékaikat megvalósító szolgáltatók – tervezők, műszaki ellenőrök, lebonyolítók, kivitelezők viszonyában készült szemelvény.

S – A piaci szereplők szükséges erősségei…

  • tervezők részéről kreativitás, szerkezettani felkészültség;
  • társtervezők hatékony koordinációja, a változások követése minden társtervben;
  • a szakma alapos, átfogó ismerete minden résztvevő esetében;
  • a megfelelő információáramlás minden résztvevő közt;
  • határidők betartása;
  • a kivitelezés szegmensében szükséges tulajdonságok a megrendelő-központúság, a szükséges erőforrások megléte;
  • pontos előkészítés -> minden szükséges anyag a megfelelő mennyiségben, időben a helyszínen legyen.

W – Az építőiparban előforduló szakmai gyengeségekből…

  • a tervezőnek nincs releváns kivitelezési gyakorlata, tapasztalata, ezért olyan megoldásokat is rögzíthet a tervében ami gyakorlatilag abban a formában kivitelezhetetlen;
  • ugyanebből eredő probléma lehet, hogy esetleg olyan megoldást tervez be, ami kiugróan magas költséggel jár, és ezzel az építtető csak a kivitelezés megkezdésekor szembesül;
  • a tájolás és domborzat adottságait nem veszi elég hatékonyan figyelembe a tervezés során;
  • a kivitelező alulvállalja magát, és nem tudja teljesíteni vállalását – mondhatná az építtető, hogy ez a kivitelező baja, viszont ebből adódóan az építtetőt is jelentős kár érheti;
  • kivitelező nem rendelkezik kellő szaktudással, ezért hibás minőségben teljesít;
  • műszaki ellenőr nem elég képzett, tapasztalt és erélytelen a kivitelezővel;
  • a kivitelezést lebonyolító következetlen, nem körültekintő;
  • korrupció -> egyes szereplők megvesztegethetők, nem képviselik tisztán megbízóik érdekeit.

O – Az előnyökről, lehetőségekről… természetesen mindazok a szempontok, amik erősségként jelentkeztek az egyik oldalon, a másikon előnyként csapódnak le.

  • a jó tervező vezetheti az építtető gondolkodását, és ezáltal pontosan olyan épület születhet, mint a kezdetben ki nem mondott igény;
  • ha a tervezők figyeltek kollégáik munkájára – főleg a vezető tervező – akkor a kivitelezés viszonylagos gond nélkül zajlik, pl. nem fogja a gépészeti terv ütni a tartószerkezetit;
  • a tapasztalt, gyors gondolkodású lebonyolító nagy költségeket takaríthat meg az építtetőnek;
  • a jól átgondolt és alapos megbeszélések után véglegesített (rész)eredmények születnek, nem kell újra áttervezni a már késznek szánt tervet, nem kell visszabontani már elkészült szerkezetet, vagy újrafesteni kész falakat;
  • ha minden szereplő időben teljesíteti a munkarészét, akkor nem következik be hogy az egyik szereplő csúszása miatt a rákövetkező már csak később, nem a tervezett időben tudná kezdeni a munkáját, amikor neki már más kötelezettsége is van, így ő kénytelen még tovább csúsztatni a munkakezdést;
  • a korrekt és tapasztalt kivitelező megoldásokat javasolhat az építtetőnek, amivel ésszerűsítheti bizonyos szerkezetek költségeit, ha időben tesz javaslatot.

T – A hátrányok, fenyegetések hasonlóan a lehetőségekhez, általában a gyengeségek meglétéből realizálódhatnak.

  • a tervekbe foglalt rossz szerkezeti megoldások a kivitelezést akaszthatják meg;
  • ha tervszinten nem kerültek kezelésre a majdani gépészeti fenntartási költségek, akkor később már egy kész épületet kell átalakítani a felmerült hatékonyabb üzemeltetés kialakítása miatt;
  • a tájolás nem megfelelő figyelembevétele, és a vonatkozó szerkezetek későbbi alkalmatlanága megakadályozza egy későbbi, megújuló energiás gépészeti rendszer alkalmazását, illetve többletköltségeket okoz a kialakítás;
  • a kivitelező alaptalanul vállalkozott, és nem tudja befejezni a kivitelezést, akkor új kivitelezőt kell találni, áll az építkezés, a megkezdett munkát nehéz átvállaltatni új kivitelezővel, garancia érvényesítésével kapcsolatos problémák adódhatnak;
  • a nem pontos, nem ellenőrzött elszámolások végett az építtető esetenként többet fizet a kivitelezőnek mint szerződéses alapon kellene;
  • a megkötött, de rossz szerződés – kivitelezés közben felmerült probléma esetén – igen hátrányos helyzetbe hozhatja az építtetőt;

AZ ÉPÍTÉSI BERUHÁZÁSRÓL…

Építési telek kiválasztása
Természetes, hogy az Építtető ott keres telket, ahol életvitele, munkalehetőségei szerint a számára legkedvezőbb. Az adott lehetőségeken belüli kiválasztáshoz már mindenképp érdemes szakembert bevonni. A szakember segít az adott telek valós értékének megállapításában, megismerve az infrastruktúrális, tájolási és domborzati adottságokat. Ezentúl összeveti az adottságokat a megvalósítani kívánt funkció kívánalmaival.

Tervezési program, engedélyeztetés
A tervezési program (mit és milyen kialakításban szeretne az Építtető megvalósítani) ismeretében már ekkor érdemes a formai lehetőségek irányát meghatározni, és lehetőség adódik a költségek, illetve a rendelkezésre álló keretek szerinti szerkezeti megoldások kialakítására. Ez az a pont, ahol a funkcióból adódó szükségszerűségek részévé válnak a koncepciónak.
A konzultációk alapján, a konkrét építési telek meglétével megkezdődhetnek a részletes egyeztetések, amelyeken kijelölhetjük a megvalósítani kívánt épület belső és külső kialakítását a funkció alapján, figyelembe véve, hogy az időt álló, jó minőségű és költséghatékony legyen. Ezeket az eredményeket a tervező koncepciótervben foglalja össze, majd ennek elfogadásával kezdődhet az építési engedély iránti kérelem keretében a dokumentáció összeállítása, és az engedély megszerzése.

Kiviteli tervek
Az engedélyezési tervek készítését köveheti a kiviteli tervek elkészíttetése. Elviekben törvény szabályozza, hogy milyen esetekben kötelező a kiviteli tervek készíttetése. Nagyobb volumenű beruházásoknál általában nem kérdéses a kiviteli tervek elkészíttetésének szándéka. A gyakorlatban ennek ellenére sokan úgy gondolják kisebb volumen – jellemzően családi házak esetében, hogy erre nem érdemes költeni, hiszen engedélyezési tervből is fel lehet építeni az épületet. Ez alapvetően igaz, viszont a végeredmény szempontjából nagyon rosszul is elsülhet a dolog. Ennél a kérdésnél talán érdemes egy kicsit elidőznünk.
A kiviteli terv az amelyben az építmény megvalósítási módjának részletes dokumentációja található. Ez adja az alapot a kivitelező elszámoltatására, és ez alapján kérhető számon. A terv rögzíti a tervezők felelősségét, hogy amit elgondolt és lerajzolt, az minden elvárt és elvárható szempontból teljesül a megépített ingatlannál. Az engedélyezési terv nem olyan kidolgozottsági fokú, hogy az épület bonyolultabb részleteire megoldást adjon. Lehet hagyatkozni a kivitelezők felkészültségére, de erre alapozva csak rtikán valósulnak meg problémanetes épületek. Mindezek összegzéseként megállapítható, hogy a részletes tervek elkészíttetésének költségét elhagyva, sokkal nagyobb kiadásokba verhetjük magunkat az épület számonkérhetetlen, szakszerűtlen kivitelezése által.

Kivitelezés
A tervek és kiírások elkészültével a kivitelezőket lehet megversenyeztetni. A pályázók ugyanarra a tartalomra adnak ajánlatot, ezért ajánlataik összehasonlíthatóak. Ez megkönnyíti a kiválasztást. Érdemes az esélyesek referenciamunkáit is megtekinteni, vagy korábbi megrendelőkkel egyeztetni a kivitelezővel kapcsolatos tapasztalatukról.
A kivitelezés tényleges folyamatát műszaki ellenőrrel együtt célszerű megkezdeni, aki az építkezés során mindvégig az építtető érdekeit képviseli műszaki és anyagi szempontból. Minden építkezés során felmerülnek olyan újszerű helyzetek, problémák, amiket a tervezés kevéssé gyakorlati szakaszában nem lehetett előre látni. Ezekben a helyzetekben egy felkészült szakember vagy maga, vagy a tervezők bevonásával meg tudja oldani ezeket. Ezáltal az építkezés nem szenved hátrányt időben, valamint az esetlegesen szükséges változtatások miatt sem enged indokolatlan költségnövekedést.

A tervek elkészítésével valójában nem zárul le a tervezés szakasza sem, mert az építtető számára igazából akkor lesz valóságos az épület, amikor már “kinő a földből”. Ekkor születnek újabb gondolatok, amik esetleg a tervezési konzultációk során nem kerültek elő, a már látható szerkezetek alapján a belső terek kisebb változtatása merül fel, belsőépítészeti koncepció fogalmazódik meg, ami a belső szerkezetre is kihathat. Ezek természetes igények, hiszen az építtető olyat szeretne, amit megfelelőnek gondol, az épület az ő igényeire épül. Ilyen esetekben nagyon sokat segít, ha kivitelezés lebonyolítása jó kezekben van, és a két oldalt – építtető és kivitelező – össze tudja “hangolni”, hogy az elképzelések időben megszülethessenek. Aki alaposan ismeri a szakmát, ráadásul gyakorlott mind a tervezésben, mind a kivitelezésben, az fel tudja hívni az építtető figyelmét, hogy bizonyos döntéseket milyen készültségi állapotig lehet meghozni.
Ezzel együtt a szakember kötelessége, hogy az ajánlati (később szerződéses) költségvetéshez képest megváltozó elemek árkontroll alatt maradjanak.

A kivitelezés gördülékeny menetéhez tartozik a terv szerinti műszaki elvárások betartatása és ellenőrzése, valamint az ezeken alapuló teljesítés igazolása. Ezáltal kapja meg a kivitelező a jó minőségben elvégzett munkájáért a szerződésben meghatározott díjat.

Átadás-átvétel, garanciális időszak
Az építkezés a szerződések szerinti átadás-átvétellel zárul, a megfelelő dokumentumok átadásával. Ha az adminisztrácó ellenőrzött, és minden feltétel teljesül, akkor a megindított használatbavételi eljárás gond nélkül zajlik le.
Az átadás-átvételt követő garanciális időszakban a szerződött kivitelező áll helyt a bekövetkező hibákért. Erre az időszakra lehet díjat visszatartani. A legjobb garancia mégis, ha a kivitelezés olyan “hangnemben” zajlott, hogy az építtető és kivitelező közt kialakult viszony adjon alapot arra, hogy a kivitelező minden anyagi kényszertés nélkül is, készségesen javítja az esetlegesen felmerült hibát.

TANÁCSADÁSI SZOLGÁLTATÁSOK

  • szakmai segítségnyújtás ingatlan vásárlása során – az igények felmérésével, a környezet elemzésével;
  • költséghatékonyság vizsgálata terveztetés előtt
    az eredmények alapján tanácsadás a leghatékonyabb választás tekintetében;
  • javaslattétel felújítások optimális megoldására;
  • kész tervek véleményezése;
  • folyamatban lévő építkezések felmérése és értékelése felkérés esetén;
  • javaslattétel vitás kérdések rendezésére;
  • megvalósíthatósági tanulmány készítése;
  • értékbecslés készíttetése;
  • építésjogi tanácsadás.

GONDOLATOK A TERVEZÉSRŐL…

Az építész az építtető keze, aki rajzol, aki az épített objektumot létrehozni kívánó számára szakmai és humánus segítség, az igényeket átengedi magán, azokat a majdani használatra alakítja át. Tereli a megrendelői elképzelést abba a mederbe, ami a mindenkit boldoggá tevő eredményt jelenti. Tanácsot ad, rávezet, bemutat. Tudja, mert tanulta, és képessége van rá. Teszi, mert kötelessége a kvalitása szerinti legjobbat létrehozni, mint ahogy az orvosnak is kötelessége az emberi élet megóvása.

Az építészeti alkotás együttgondolkodás eredménye. Fontos, hogy az építtető és tervező közt kialakuljon az a kohézió, ami a születendő alkotást felizzítja, hogy a megvalósítás során ez a hő nemessé tegye a művet. Nagyfokú bizalom az, amit a tervező igényel, a másik hitét érezni, hogy tudása legjavát adva fogja megvalósítani majd az építtető álmát. A tervezőnek rendelkeznie kell a képességgel, hogy teremtsen, a képzeletvilágból a fizikai valóságba rántsa az ott megjelent teret, formát, álmot. A megbízónak el kell hinnie, hogy a tervező rendelkezik ezzel a képességgel, mielőtt megbízást ad.

A végső cél a létrehozott építményt, teret használók öröme a használat során, úgy hogy az építési minőség hosszútávon megállja a helyét. A tervező felelőssége, hogy ezt az eredményt biztosítsa. Mint ahogy ez a beruházást lebonyolító és felügyelő személy, személyek felelőssége a minőség és határidő tekintetében.

Az elkészült építmény, ház, belső tér, környezet nem pusztán az elkészülte után érzett elégedettséget és örömöt kell jelentse, a teljes projekt véghezvitelének nehézsége által megfáradva, hanem a hosszú évek alatti felhasználás során minden ahhoz kapcsolódó személy elégedettségét.

AZ ÉPÍTŐIPARI BERUHÁZÁS SZEREPLŐIRŐL…

Egy építési feladat megvalósítása rendkívül komplex. A közel tökéletes végeredmény előállításához minden szereplő nagyfokú kvalitására van szükség. Olyan csapatot kell felállítani, aki az elejétől a végéig felelősséggel és maximális szakmai hozzáértéssel, alázattal fordul a feladat felé. A kulcselemek egy beruházás során a költség, minőség, a határidő, és az érték. Úgy látjuk és tapasztaltjuk, hogy az összes megfelelő résztvevő felállítása a projekt elején a költségek nagymértékű megtakarításához vezet. A megvalósítás alapvető szakaszai az előkészítés, a tervezés, a kivitelezés és a garanciális időszak. Mindegyik elem egymásra kihatással van, mindegyik elem a rákövetkezőkre pozitív vagy negatív hatást gyakorol.

Az előkészítőnek ismernie kell a többi fázist is, hogy jól megvalósítható elképzeléseket és kereteket határozzon meg. A megvalósíthatósági tanulmány elkészítése során már rendelkezni kell azzal a képzelőerővel és tudással, ami megmutatja akár a garanciális időszakban várható eseményeket. A tervezőnek amellett, hogy építőművész, ismernie kell a korszerű technológiákat, az építési költségeket, a választott megoldások időbeni megvalósíthatóságát, mert minden késedelmes nap az építtetőnek pénzbe kerülhet. A kivitelező kiválasztásánál meg kell tudni győződni a vállalkozó képességéről, és a vállalt feladat végrehajtásának biztonságáról.
A kivitelezés és tervezés kontrollját képezheti a műszaki ellenőrzés és kivitelezés lebonyolítás. A leghatékonyabb, ha mindez megfelelő bizalom esetén egy kézben fut össze, mind a tervezés, mind a kivitelezés lebonyolítása, hiszen az elkötelezett, értéket teremteni akaró szereplők a legjobb minőséget fogják előállítani a legjobb költségen. A mai gyakorlatban több szereplőt hat át az önérdek. Egyes tervezők sokszor olyan konkrét gyártmányokat, termékeket terveznek be, amiért ellenszolgáltatást kapnak a termék forgalmazójától. Néhány műszaki ellenőr a kivitelező ellenszolgáltatását fogadja el, hogy szemet hunyjon hiányosságokért, nem megfelelő minőségért. A bonyolító a versenyeztetés során olyan pályázókat hoz ki győztesen, aki számára a vállalkozási díjból visszafizet. Ez nem titok, az építőiparban a szakmai résztvevők ezt mind tudják. Számunkra ez elfogadhatatlan. Hiszünk benne, hogy a megbízó iránti lojalitás, és az ő anyagi biztonságának, befektetésének megőrzése, költségeinek felvigyázása jelenti a mi sikerünket is.
Ez jó munkánk záloga. Aki ebben nem konzekvens, az könnyen esendő, és nem fogja szem előtt tartani a költség, minőség, a határidő és az érték alapvető négyesének fontosságát.

Ezért javasoljuk, hogy bízza elkötelezett, hozzáértő szakemberekre a feladatot a beruházás gondolatának kipattantától a megvalósítás utolsó mozzanatáig. Nekünk az Ön elégedettsége fontos, minket ez tölt el elégedettséggel.
Célunk, hogy az az eszmei érték, amit egy terv során lefektetünk, a megvalósítás alatt minden csorbulás nélkül, a kezdetekben rögzített keretek közt épüljön meg. Munkatársaink a feladatrészek mindegyikében gyakorlott, felkészült szakemberek, akikkel a vállalt cél megvalósítható.