Minden bizonnyal nem szeretné, ha építési, ingatlanfejlesztési célja az előkészítés, megvalósítás során nem várt fordulatok miatt hátrányt szenvedne, időben csúszna és ezekből kár érné – akár erkölcsi, akár anyagi.
Megoldást kínálunk erre. Azért készítjük elő projektjeinket a telekkiválasztástól a majdani használatbavétel utánig tartó folyamat minden szempontjából, hogy ne érjenek meglepetések – se Önt, se minket. Hatékonyság alatt értjük a funkcionális, energetikai, biztonsági, költség- és információs hatékonyságot. Ezek alapos felügyelete és vizsgálata biztosíthatja, hogy az eredmény minden igényt kielégítő legyen.
A szükséges hatékonyságot nehéz pár szóval leírni. Minden építtető megtapasztalja és tudni fogja hogy mi az, ha belefog az építkezésbe, és részesül a közreműködők hatékonyságában. Ha nem kapja meg, akkor is tudomást szerez róla, mert a hiányát pontosan érezni fogja.
Az építeni szándékozók általában legfontosabb szempontja a költség. Érthető, hiszen életünk során az ingatlanvásárlás, ingatlanfejlesztés a legnagyobb súlyú anyagi döntések közé tartozik.
Hogy mi a költséghatékonyság? Erről néhány szóban…
Megítélésünk szerint – a fentebbi, fontosságra vonatkozó megállapítás kapcsán – elvitathatatlan, hogy mindenki a legjobbat, legtöbbet szeretné kapni azért a pénzért, ami rendelkezésére áll. Ez természetes igény, pusztán annyit kell megvizsgálni, hogy ezt milyen úton-módon lehet érvényre juttatni. Aki azt gondolja, hogy akkor járok a legjobban, ha minden résztvevő díját a lehető legalacsonyabbra tornázom, és így jut a legtöbb a házamra – az szerintünk téved.
Üzemeltetés, fenntartás…
Érdemes tisztázni, hogy egy építési, üzemeltetési projekt milyen költségekből áll föl. Az építmény teljes élettartamát tekintve a legjelentősebb költség az üzemeltetési, fenntartási költség. Érdemes tehát már az előkészítés, tervezés szakaszában kontrollálni ezt a részt, mert a teljes futamidőt tekintve ez a legnagyobb tétel. Ebben a kezdeti szakaszban kevesen gondolnak bele, hogy az ilyen tekintetű átgondolatlanságnak később milyen kihatásai lesznek. Valójában ezt kell igen körültekintően súlyozni.
Építési költségek…
A második költségtétel a nagyságrendet illetően az építés anyag- illetve díjköltsége – ehhez párosul a beruházás mértékét tekintve a telek vásárlása is. A piac állapota nagy mértékben meghatározza a kínálati árakat, mind az építőanyag, mind a munkaerő viszonyában. De bárhogy is mozog a piac, a hoszútávú cél (üzemeltetési költségek) érdekében már a projekt kezdetén célszerű meghatározni az anyaghasználat és az alkalmazni kívánt rendszerek irányát. A jogi direktívák is egyre szigorodó tényezők betartását követelik meg, de ettől függetlenül még igen nagy a mozgástér. Mindenesetre az látható, hogy a helyes anyagkiválasztás milyen fontos, és a jó forrásból alacsonyabb áron beszerzett minőségi építőanyag a beruházási költségek elég nagy százalékát érinti kedvezően.
Emlékezzünk meg a munkadíjak témaköréről is. A gazdasági törvényszerűségek ellen menni önmagában nem lehet. Ha nagy a kínálat, de kicsi a kereslet, akkor a vállalkozók lejjebb viszik az áraikat a munkaszerzés reményében. Ugyanakkor igaz az a tétel is, hogy a minőséget érdemes jobban megfizetni, ezt tesszük a fogyasztási cikkek piacán is, ahol a minőségi termékek általában drágábbak. Az építőipari piacon látható, hogy nagyon sok szereplő – akik már bizonyították minőségi teljesítésüket – nem hajlandóak egy árszint alá lemenni, ellentétben másokkal akik akár hihetetlen alacsony áron is vállalkoznak. Ezen utóbbiak tekintetében a leggyakrabban látható, hogy igazából a munkaszerzés volt a cél, és a későbbiekben vagy a minőség rovására takarítanak meg, vagy ’előre megfontoltan’ olyan munkatételekért próbálnak még költséget elszámolni, amit egy jól megírt szerződéssel és műszaki felügyelettel az építtető el tudna kerülni. Konklúziónként – hosszú tapasztalatunk alapján – megjegyezzük, hogy a ledöngölt kivitelezői díjak esetében nagyon sokszor a végelszámolásnál derül ki, hogy többet kellett fizetni, mint egy megalapozott vállalkozónál, akinek ugyan a kezdetekben drágább volt az ajánlata.
Elméletben még annyit teszünk hozzá, hogy aki ad, az kap is viszont – ha mindenáron el akarok venni, akkor ez a másik irányból is így lesz. A helyes motiváció nagyon fontos ahhoz, hogy céljainkat elérjük – és ez nem csak egyoldalú, hiszen esetünkben a felek (építtető és vállalkozó) kölcsönösen motiválhatják egymást.
Az építtető műszaki képviselete…
Utolsóként, de nem utolsó sorban említést teszünk az építtető műszaki képviseletéről – tervező, lebonyolító, műszaki ellenőr – akik a fentiek függvényében elsősorban hivatottak az építtető pénzére vigyázni. Látható, hogy egy beruházás összköltségét lényegében az első két témakörbe tartozók – üzemeltetés, kivitelezés – határozzák meg, és ezek minél kedvezőbb, alacsonyabb költségét a szakavatott, lojális műszaki képviselet tudja biztosítani. Jelentős összköltség-megtakarítást érhetnek el mind a tervezés, mind a kivitelezés lebonyolítás és műszaki ellenőrzés szakaszában. Mégis a díjuk az összes költség viszonyában elenyésző százalékú, és a mostani piaci helyzetben gyakran méltatlanul alulfizetett. Tehát a legkevesebbe kerülő költségegység határozza meg a beruházás összköltségét, Azt az összköltséget, amit a helyes-helytelen döntések akár 30 %-ban pozitív-negatív irányban befolyásolhatnak. Az arányok nyelvére lefordítva: ha a kivitelezés összköltsége ’X’ és a fenntartási-üzemeltetési költségeké ennek háromszorosa, azaz ’3X’, ezek mellett a tervező-lebonyolító-műszaki ellenőr összdíja feltételezett ’0,1X’, akkor ez utóbbi költség a kivitelezés és üzemeltetés összköltségének 2,5 %-a. Lényegében a műszaki stáb határozza meg az összes többi költség alakulását, azaz képletesen az ő költségük befolyásolja ennek a költségnek a 40-szeresét. Értelemszerűnek látszik, hogy a szakértő képviselőket érdemes motiválni, tisztességesen megfizetni, hiszen a munkájuk által jelentős költséget takaríthatunk meg, és beruházásunk műszaki színvonala biztosított lesz.
Alapvető igazság – és esetünkben képiesen is vonatkozó – hogy minden az alapoktól indul és azon múlik. A jól felépített beruházási projektet az elején kell megalapozni, és utána már könnyebb az elvárt keretek közt tartani.